Όλα όσα πρέπει να ξέρουμε για τις μισθώσεις κατοικίας

Στην καθημερινή πρακτική οι μισθώσεις κατοικιών γίνονται πρωτίστως με τυποποιημένα ιδιωτικά συμφωνητικά που προμηθευόμαστε από περίπτερα ή βιβλιοπωλεία, χωρίς να υπάρχει νομική συμβουλή από δικηγόρο, προς εξοικονόμηση χρημάτων. Ωστόσο, αυτά τα ιδιωτικά συμφωνητικά περιλαμβάνουν όρους, τους οποίους ορισμένες φορές ίσως θα έπρεπε να ξανασκεφτούμε πριν υπογράψουμε, προς αποφυγή προβλημάτων και διενέξεων (εκμισθωτή – μισθωτή) και για ασφαλέστερη κατοχύρωση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων και των δύο συμβαλλομένων.
Για το λόγο αυτό, θέτουμε στην κρίση σας κάποιες συμβουλές – παρατηρήσεις, που καλό θα ήταν να ερευνήσετε – προβληματιστείτε επί αυτών, πριν θέσετε την υπογραφή σας στο «ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης κατοικίας».
1. Όταν βρείτε το ακίνητο που σας ενδιαφέρει και θεωρήσετε ότι εξυπηρετεί το σκοπό για τον οποίο ενδιαφέρεστε και θεωρήσετε ότι είναι «κατάλληλο και της αρεσκείας σας», καλό θα ήταν να ζητήσετε από ένα δικηγόρο να διενεργήσει μια έρευνα για το συγκεκριμένο ακίνητο, στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο της περιοχής (εάν υπάρχει). Και αυτό γιατί: α. Αρχικά ενδιαφέρει ποιος είναι ο πραγματικός κύριος του ακινήτου. Δηλαδή αν στις διαπραγματεύσεις εμφανίζεται ο γιος ή η κόρη, ενδέχεται να μην είναι αυτοί οι πραγματικοί ιδιοκτήτες, αλλά κάποιος από τους γονείς τους, για παράδειγμα. Στο μισθωτήριο, ο εκμισθωτής που υπογράφει πρέπει να είναι ο πραγματικός κύριος και όχι συγγενής ή γνωστός αυτού, ούτε ακόμα συγγενής α’ βαθμού. ΜΟΝΟ ο πραγματικός ιδιοκτήτης νομιμοποιείται. Και αν στην έρευνα διαπιστωθεί ότι το ακίνητο ανήκει σε πολλούς, στο μισθωτήριο πρέπει να υπογράψουν όλοι. Τυχόν διεκδικητικές αγωγές για το ακίνητο ή πολλοί ιδιοκτήτες με αντικρουόμενα συμφέροντα μπορεί να οδηγήσουν ακόμα και στην αποβολή μας από το ακίνητο. β. Ενδιαφέρει να διαπιστώσουμε αν τυχόν υπάρχουν εμπράγματες ασφάλειες (προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις) που βαραίνουν το ακίνητο. Περισσότερο μας απασχολεί η ύπαρξη τυχόν υποθηκών ή κατασχέσεων σε αυτό, γιατί σε ενδεχόμενο πλειστηριασμό και κατακύρωση του ακινήτου, αν δηλαδή αυτό αλλάξει ιδιοκτήτη, ενδέχεται να αποβληθούμε από το ακίνητο και να υποχρεωθούμε στην αναζήτηση νέου ακινήτου.
2. Μετά τη διενέργεια της έρευνας στο υποθηκοφυλακείο και αφού προμηθευτούμε το ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο θα υπογράψουμε (εάν δεν μπορούμε να αναθέσουμε σε κάποιο δικηγόρο τη σύνταξη ενός ιδιωτικού συμφωνητικού), πρέπει να διαβάσουμε και να κατανοήσουμε όλους τους όρους που περιλαμβάνονται στο ιδιωτικό συμφωνητικό και να βεβαιωθούμε ότι σε καμία περίπτωση δεν θίγονται τα δικαιώματά μας. Ωστόσο, πρέπει να είμαστε σίγουροι ότι έχουμε κατανοήσει πλήρως και όλες τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνουμε με την υπογραφή του συμφωνητικού. Αν έχουμε αμφιβολία για έναν ή και περισσότερους όρους του συμφωνητικού καλό είναι να ζητήσουμε τη γνώμη ενός νομικού.
3. Σίγουρα κατά την υπογραφή του συμφωνητικού μεριμνούμε για να έχουν γραφεί τα σωστά στοιχεία του εκμισθωτή, όνομα, επώνυμο, πατρώνυμο, όνομα συζύγου, ΑΦΜ, διεύθυνση κατοικίας, τηλέφωνο, αριθμό δελτίου ταυτότητας, τα σωστά στοιχεία του μισθωτή, ως και τα σωστά στοιχεία του ακινήτου το οποίο θα αποτελέσει το μίσθιο ακίνητο.
4. Τα περισσότερα συμφωνητικά μίσθωσης προβλέπουν διετή διάρκεια μίσθωσης. Καλό θα ήταν, ακόμα και αν το ακίνητο είναι της απολύτου αρεσκείας μας, να δεσμευτούμε σε αυτό για τη  μικρότερη δυνατή χρονική διάρκεια, ώστε αν μεταβληθούν απρόοπτα οι συνθήκες ζωής μας να διατηρήσουμε το δικαίωμα του άρθρου 388 ΑΚ και να αποχωρήσουμε από το μίσθιο. Σε κάθε περίπτωση στο μισθωτήριο έδει όπως περιβληθεί όρος για τη σιωπηρή παράταση της μίσθωσης.
5. Αναφορικά με το ενοίκιο, ας σημειώσουμε ότι δυνάμει του ν. 3522/06 παρ. 4 του άρθρου 3, (ΦΕΚ 276/Β/06)  από 1.1.2008 το χαρτόσημο έχει καταργηθεί για τις μισθώσεις κατοικίας. Το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές, ενώ η διάρκεια της μίσθωσης ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.
6. Στο μισθωτήριο, πρέπει να ορίζεται ο τρόπος καταβολής του μισθώματος. Τρόποι καταβολής του ενοικίου είναι με μετρητά, σε τραπεζικό λογαριασμό, ή σε πληρεξούσιο / αντίκλητο. Η καταβολή πρέπει να γίνεται πάντα με απόδειξη πληρωμής από τον εκμισθωτή στο μισθωτή, ώστε να υπάρχει πλήρης διασφάλισή του για την έγκαιρη καταβολή των μισθωμάτων και μάλιστα, σε κάθε απόδειξη πληρωμής να αναγράφεται ο μήνας στον οποίο αντιστοιχεί το συγκεκριμένο μίσθωμα. Εάν έχει οριστεί να γίνεται η καταβολή σε αντίκλητο, τα στοιχεία αυτού πρέπει να ορίζονται λεπτομερώς στο μισθωτήριο, αποκλειομένων αμφιβολιών περί του προσώπου αυτού. Εάν έχει οριστεί η καταβολή του μισθώματος σε τράπεζα, ο μισθωτής πρέπει να μεριμνά να λαμβάνει αποδεικτικό καταβολής από την τράπεζα, στο οποίο να αναγράφονται τα στοιχεία του μισθωτή και ως αιτιολογία ο μήνας στον οποίο αντιστοιχεί το μίσθωμα.
7. Η εγγύηση προκαταβάλλεται από τους μισθωτές και συνήθως αντιστοιχεί σε δύο μισθώματα, έδει όπως αναγραφεί ότι το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αποτελεί απόδειξη είσπραξης καταβολής της. Η εγγύηση συνηθίζεται αυτή να παρακρατείται στην πράξη ως εξόφληση των τελευταίων μισθωμάτων. Σε κάθε περίπτωση η εγγύηση είθισται να καλύπτει τυχόν εκκρεμείς οφειλές του μισθωτή σε λογαριασμούς ΔΕΚΟ (ΔΕΗ, κοινόχρηστα, αέριο), ΠΟΤΕ όμως δεν πρέπει να συμφωνηθεί ότι μπορεί να κρατηθεί από το μισθωτή για ζημίες ή δαπάνες που έχουν γίνει στο ακίνητο από τον μισθωτή.
8. Στο ιδιωτικό συμφωνητικό περιλαμβάνεται όρος που προβλέπει ότι ο ενοικιαστής εξέτασε το σπίτι και το βρήκε της αρεσκείας του και κατάλληλο για την χρήση που το προορίζει. Υπογράφοντας στο συμφωνητικό και αυτή την παράγραφο ειδικότερα, ο ενοικιαστής ουσιαστικά παραιτείται από κάθε δικαίωμα να προσβάλλει τη μίσθωση για λόγο που αφορά την αρχική κατάσταση του ακινήτου, ανεξάρτητα αν υπήρχαν πραγματικά ελαττώματα ή όχι.
9. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση και ο ίδιος φέρει τα βάρη του μισθίου και υποχρεούται να αποδώσει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση, ήτοι στην καθημερινή χρήση του ακινήτου. Ο εκμισθωτής είναι υπόχρεος για πραγματικά ελαττώματα που προέκυψαν στο μίσθιο, τα οποία ενδέχεται ακόμα και να περιορίζουν τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να απαιτήσει μείωση του ενοικίου ή ακόμη και μη καταβολή αυτού.
10. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.
11.  Καλό θα ήταν κατά την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού να διευκρινιστεί ποιον βαρύνουν τα τρέχοντα βάρη του ακινήτου. Συγκεκριμένα, τα βάρη που αφορούν το νερό, τον ηλεκτρισμό βαραίνουν το μισθωτή, τα δημοτικά τέλη και φόροι ακίνητης περιουσίας βαρύνουν αποκλειστικά τον εκμισθωτή.
12.  Τέλος, πρέπει να είμαστε ιδιαίτερα προσεκτικοί όσον αφορά τη λύση της μίσθωσης. Αν η μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου, λύεται με την παρέλευση αυτού του χρονικού διαστήματος, με δυνατότητα σιωπηρής ή μη παράτασης της μίσθωσης. Όρος που να υποχρεώνει τον μισθωτή στην καταβολή όλων των μισθωμάτων έως τη συμβατική λήξη της μίσθωσης σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησής του από το μίσθιο καλό θα ήταν να διαγραφεί από το μισθωτήριο συμβόλαιο.
13. Η καθυστέρηση καταβολής τόσο των μισθωμάτων όσο και των δαπανών που αφορούν τη συνηθισμένη χρήση του μισθίου, δίδει στον εκμισθωτή δικαίωμα για την καταγγελία της μισθώσεως και την αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο. Για το λόγο αυτό είναι σημαντικό όλοι να είμαστε συνεπείς και προσεκτικοί στις υποχρεώσεις που αφορούν τη μίσθωση.
14. Ο εκμισθωτής διατηρεί το δικαίωμα της καταγγελίας της μίσθωσης γΓια καθυστέρηση ή δυστροπία στην καταβολή του ενοικίου, των κοινοχρήστων και των λογαριασμών κοινής ωφελείας που βαρύνουν τον μισθωτή, για κακή χρήση του ακινήτου (φθορές από πρόθεση της κατοικίας κτλ.) ή αντισυμβατική (απαγορευόμενη) αλλαγή της χρήσης του, π.χ. από αποκλειστικά κατοικία σε επαγγελματική στέγη ή για αντισυμβατική μόνιμη (όχι πρόσκαιρη) παραχώρηση της χρήσης του σε τρίτους.