Ποιά η διαδικασία για απόκτηση ακινήτου από αλλοδαπό στην Ελλάδα-Άδειες Διαμονής

Α. ΕΝΤΟΠΙΣΜΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Εάν κάποιος αλλοδαπός επιθυμεί να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα, αφού εντοπίσει την περιοχή που τον ενδιαφέρει, μπορεί να ζητήσει τη συμβολή ενός μεσίτη.
Ο μεσίτης, μπορεί να διευκολύνει τη διαδικασία έρευνας, εφόσον ήδη έχει κάποια ακίνητα ευκαιρίας που μπορεί να υποδείξει στον ενδιαφερόμενο. Οι μεσίτες συνήθως ζητούν την υπογραφή συμφωνητικού – σύμβαση εντολής, στην οποία αναφέρεται το ύψος της αμοιβής του μεσίτη, το χρονικό διάστημα δέσμευσης του υποψήφιου αγοραστή και το ή τα ακίνητα για τα οποία δεσμεύεται ο υποψήφιος αγοραστής από το μεσίτη.
Το ύψος του ποσοστού για την αμοιβή του μεσίτη δεν υπαγορεύεται από το νόμο, εναπόκειται στη βούληση των συμβαλλόμενων μερών, όμως στην πράξη κυμαίνεται σε ποσοστό 2% επί της τιμής πώλησης του ακινήτου, χωρίς όμως το ποσοστό αυτό να δεσμεύει τα μέρη.

Β. ΕΡΕΥΝΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΚΑΙ ΝΟΜΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Η διενέργεια έρευνας του ακινήτου, για τυχόν βάρη, εμπράγματες ασφάλειες, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις γίνεται από δικηγόρο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο της περιοχής του ακινήτου. Η διενέργεια της έρευνας είναι απαραίτητη, προκειμένου να διαπιστωθεί η ύπαρξη τυχόν νομικών ελαττωμάτων στο ακίνητο ή η ύπαρξη βαρών, η οποία έρευνα διενεργείται τόσο στο όνομα του πωλητή όσο και προγενέστερων ιδιοκτητών, τουλάχιστον σε βάθος εικοσαετίας.
Μάλιστα, σε περίπτωση που το ακίνητο προς πώληση είναι διαμέρισμα, έδει όπως ελεγχθεί η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ο οποίος ρυθμίζει τις σχέσεις των ιδιοκτητών και την εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας.

Γ. ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι οικόπεδο, ή βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, απαραίτητος κρίνεται ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου από αρμόδιο πολιτικό μηχανικό, ώστε να διαπιστωθεί εάν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, πληροί όλες τις απαιτούμενες προϋποθέσεις δόμησης και αν οφείλει εισφορά σε γη και σε χρήμα κ.λ.π.
Επίσης, ο έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει και τις διατάξεις όσον αφορά την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών και ημι-υπαίθριων χώρων. Στους νόμους 4014/2011 και 3843/2010, προβλέπεται η δυνατότητα αναστολής των κυρώσεων και επιβολής προστίμων για ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών και ημι-υπαίθρων χώρων, με την προϋπόθεση της προγενέστερης καταβολής ειδικού προστίμου από τους εκάστοτε ιδιοκτήτες, ως ένδειξη συμμόρφωσης στο περιεχόμενο των νομοθετημάτων.
Προς αποφυγή εκπλήξεων και προστίμων σε βάρος του αλλοδαπού αγοραστή, απαραίτητος κρίνεται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου που τίθεται προς μεταβίβαση.

Δ. ΑΠΟΚΤΗΣΗ Α.Φ.Μ. ΑΠΟ ΤΟΝ ΑΛΛΟΔΑΠΟ ΑΓΟΡΑΣΤΗ
Για τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας του ακινήτου, είναι απαραίτητη η κτήση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) από τον αλλοδαπό αγοραστή. Σε αυτήν την περίπτωση, οι υποψήφιοι αγοραστές λαμβάνουν Α.Φ.Μ. από την αρμόδια Δ.Ο.Υ Κατοίκων Εξωτερικού που έχει την έδρα της στην Αθήνα ή η εκάστοτε εφορία της πόλεως που έχει την έδρα του ο εκπρόσωπος του αγοραστή.
Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά έγγραφα είναι τα κάτωθι:
1. Αντίγραφο διαβατηρίου του αλλοδαπού επικυρωμένο (όλες οι σελίδες).
2. Έντυπο Μ1 από τη Δ.Ο.Υ. περί «Δήλωσης απόδοσης Α.Φ.Μ».
3. Έντυπο Μ7 από τη Δ.Ο.Υ περί «Δήλωσης σχέσεων φορολογούμενου».
4. Στην περίπτωση που εξουσιοδοτημένο πρόσωπο θα καταθέσει την αίτηση για απόκτηση Α.Φ.Μ για λογαριασμό του αλλοδαπού αγοραστή, απαιτείται ειδικό πληρεξούσιο (απαιτείται Σφραγίδα της Χάγης – apostile), μεταφρασμένο επίσημα στην ελληνική.
Στην περίπτωση της χορήγησης Α.Φ.Μ σε κάτοικο εξωτερικού, απαραίτητος είναι ο διορισμός ενός αντίκλητου στην Ελλάδα, για την παραλαβή και την εκκαθάριση των φορολογικών του δηλώσεων αλλά και για την κοινοποίηση οιωνδήποτε πράξεων ή αποφάσεων της αρμόδιας Δ.Ο.Υ.

E. ΥΠΟΒΟΛΗ ΔΗΛΩΣΕΩΣ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΠΛΗΡΩΜΗ
Με τη μεταβίβαση ακινήτων, ο αγοραστής επιβαρύνεται με την καταβολή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (Φ.Μ.Α.), ο οποίος επιβάλλεται σε ποσοστό 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο Φ.Μ.Α. καταβάλλεται από τον αγοραστή στη Δ.Ο.Υ που υπάγεται το ακίνητο, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου, ενώ το έντυπο καταβολής του Φ.Μ.Α., αφού πρώτα ελεγχθεί για την ορθότητά του από την αρμόδια Δ.Ο.Υ, επισυνάπτεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας.
Ωστόσο, η πρώτη κατοικία εξαιρείται από το καθεστώς καταβολής Φ.Μ.Α., στις κάτωθι περιπτώσεις:
α) Ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που να πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή ιδανικού μεριδίου οικοπέδου.
β) Το οικόπεδο όπου βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός σχεδίου δήμου ή κοινότητας και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.
γ) Σύμφωνα με το Ν. 1078/1980 όπως τροποποιήθηκε με το Ν. 3842/2010, θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της τυχόν υπάρχουσας οικογενείας του, αν το εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας του ακινήτου είναι 70 τ.μ., προσαυξημένα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα. Σε περίπτωση αναπηρίας του αγοραστή τουλάχιστον σε ποσοστό 67% οι στεγαστικές ανάγκες αυξάνονται στα 90 τ.μ.
δ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία πενταετία τουλάχιστον. Σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου προ της παρελεύσεως της πενταετίας, ο αγοραστής υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α. και καταβολή εφάπαξ του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου.

ΣΤ. ΣΥΝΤΑΞΗ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΤΟ ΑΡΜΟΔΙΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ Η ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ
Το συμβόλαιο αγοραπωλησίας συντάσσεται από συμβολαιογράφο, ενώ η παράσταση δικηγόρου, σύμφωνα με τον Ν. 4093/2012 είναι υποχρεωτική για συμβάσεις με συνολικό αντικείμενο αξίας τις 80.000,00€. Ωστόσο, εάν τα συμβαλλόμενα μέρη το επιθυμούν, είναι δυνατή η παράσταση δικηγόρου και για συμβάσεις μικρότερης αξίας από την αναφερόμενη.
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη σύνταξη του συμβολαίου εκ μέρους του πωλητή είναι τα κάτωθι:
1. Δελτίο αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατήριο.
2. Α.Φ.Μ.
3. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας του ακινήτου.
4. Φορολογική ενημερότητα, ότι δεν υπάρχουν οφειλές έναντι του Δημοσίου.
5. Ασφαλιστική ενημερότητα.
6. Βεβαίωση ότι σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου με δωρεά ή κληρονομία, έχει υποβληθεί από τον πωλητή δήλωση φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς.
7. Βεβαίωση Δήμου όπου υπάγεται το ακίνητο, από την οποία να προκύπτει ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
8. Υπεύθυνη Δήλωση, από την οποία να προκύπτει ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν έχει αποφέρει έσοδα ή έχει αποφέρει τα δηλωθέντα έσοδα στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.
9. Υπεύθυνη δήλωση ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στο Ε9 του πωλητή.
Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που ο αγοραστής οφείλει να προσκομίσει είναι τα κάτωθι:
1. Αντίγραφο Δελτίου ταυτότητας ή διαβατηρίου.
2. Α.Φ.Μ.
3. Απόδειξη καταβολής Φ.Μ.Α. από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ή βεβαίωση λόγω απαλλαγής.
Στη συνέχεια και αφού τα συμβαλλόμενα μέρη θέσουν υπογραφές στα φύλλα του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος με αίτησή του, απευθύνεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου υπάγεται το ακίνητο και αιτείται τη μεταγραφή της εν λόγω πράξης (κατ’ άρθρο 1192 ΑΚ).

Ζ. ΑΔΕΙΑ ΔΙΑΜΟΝΗΣ ΓΙΑ ΑΛΛΟΔΑΠΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ.
Κάθε πολίτης που έχει αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα, είτε ως φυσικό πρόσωπο, είτε ως μέτοχος/κάτοχος εταιρικών μεριδίων σε νομικό πρόσωπο ή έχοντας συνάψει μίσθωση σε τουριστικό ακίνητο έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει πενταετή άδεια διαμονής στην Ελλάδα, εφόσον η αξία του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς ή στο συμβολαιογραφικό έγγραφο μίσθωσης (εάν πρόκειται για δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα), ανέρχεται τουλάχιστον σε 250.000,00 ευρώ.
Στην περίπτωση αυτή, η διαδικασία που ακολουθείται περιγράφεται ως κάτωθι:
α) Από την αρμόδια ελληνική προξενική αρχή του τόπου κατοικίας του ενδιαφερομένου, λαμβάνεται χορήγηση θεώρησης εισόδου τύπου (D ή C). Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά είναι τα κάτωθι:
– Διαβατήριο.
– Αντίγραφο ποινικού μητρώου από τη χώρα προέλευσης.
– Ταξιδιωτική ασφάλιση.
– Αποδεικτικά στοιχεία αγοράς του ακινήτου (αντίγραφο συμβολαίου αγοράς ακινήτου ή ακινήτων αξίας 250.000 ευρώ τουλάχιστον) ή άλλο έγγραφο που να αποδεικνύει την οικονομική δυνατότητα και την πρόθεση του αιτούντος να αγοράσει το ακίνητο (σύμβαση ανάθεσης σε δικηγορικό ή κτηματομεσιτικό γραφείο), στην περίπτωση που δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοράς.
– Αποδεικτικό μεταγραφής από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο (εάν έχει υπογραφεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας).
– Αντίγραφο συμβολαίου μίσθωσης στο οποίο υφίσταται μνεία για χορήγηση σχετικού σήματος λειτουργίας από τον ΕΟΤ (Εθνικό Οργανισμό Τουρισμού) και αποδεικτικό μεταγραφής του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου στο οποίο έχει μεταγραφεί το σχετικό μισθωτήριο συμβόλαιο, εάν έχει συναφθεί δεκαετής μίσθωση τουριστικού καταλύματος.
– Αντίγραφο καταστατικού του νομικού προσώπου όπου θα εμφαίνεται ότι ο πολίτης τρίτης χώρας είναι κάτοχος όλων των εταιρικών μεριδίων ή των μετοχών, εάν το ακίνητο έχει αποκτηθεί μέσω νομικού προσώπου.
β) Εφόσον ο ενδιαφερόμενος αλλοδαπός εφοδιαστεί με τη θεώρηση εισόδου, μπορεί να εισέλθει στην Ελλάδα και είτε να ζητήσει άμεσα άδεια διαμονής, είτε να προβεί στις ενέργειες που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της αγοράς.
Η αίτηση για τη χορήγηση θεώρησης εισόδου, πλέον υποβάλλεται στις υπηρεσίες μίας στάσης της αρμόδιας Διεύθυνσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης του τόπου διαμονής του αιτούντος. Η υποβολή των αιτήσεων, η κατάθεση των σχετικών, η υποβολή τυχόν συμπληρωματικών δηλώσεων και η παραλαβή της άδειας διαμονής ή απορριπτικής απόφασης μπορεί να γίνει είτε με την αυτοπρόσωπη παράσταση του αιτούντος είτε δια πληρεξουσίου.
Με την υποβολή της αιτήσεως, απαραίτητη είναι η κατάθεση των κάτωθι δικαιολογητικών:
– Τρεις (3) έγχρωμες φωτογραφίες.
– Επικυρωμένο αντίγραφο ισχύοντος διαβατηρίου ή ταξιδιωτικού εγγράφου αναγνωρισμένου από την Ελλάδα με την προβλεπόμενη ισχύουσα θεώρηση εισόδου.
– Παράβολο ύψους πεντακοσίων (500) ευρώ.

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΝΑ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ
Ιδιοκτήτες, κατά κυριότητα, νομή και κατοχή, εξ’ ολοκλήρου ή εξ’ αδιαιρέτου, ακινήτων στην Ελλάδα:
•Συμβόλαιο αγοράς και αποδεικτικό μεταγραφής του συμβολαίου από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο.
•Βεβαίωση συμβολαιογράφου, σε περίπτωση που κατά την αγορά του ακινήτου καταβλήθηκε ποσό μικρότερο των 250.000 ευρώ αλλά η σημερινή αντικειμενική αξία του ακινήτου υπερβαίνει ή είναι ίση του εν λόγω ποσού.
•Βεβαίωση ασφαλιστικού φορέα για την κάλυψη εξόδων νοσηλείας και ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης.

Πολίτες τρίτων χωρών, που διαθέτουν, ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα μέσω νομικού προσώπου, του οποίου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια, τους ανήκουν εξ’ ολοκλήρου:
•Συμβόλαιο αγοράΣ και αποδεικτικό μεταγραφής του συμβολαίου από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό γραφείο.
•Βεβαίωση συμβολαιογράφου σε περίπτωση που κατά την αγορά του ακινήτου καταβλήθηκε ποσό μικρότερο των 250.000 ευρώ αλλά η σημερινή αντικειμενική αξία του ακινήτου υπερβαίνει ή είναι ίση του εν λόγω ποσού.
•Αντίγραφο του καταστατικού του νομικού προσώπου όπου θα εμφαίνεται ότι ο πολίτης τρίτης χώρας είναι κάτοχος όλων των εταιρικών μεριδίων ή των μετοχών.
•Βεβαίωση ότι ασφαλιστικού φορέα για την κάλυψη εξόδων νοσηλείας και ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης.

Πολίτες τρίτων χωρών που έχουν συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του άρθρου 8 παρ. 2 του ν. 4002/2011:
•Αντίγραφο συμβολαιογραφικού εγγράφου μίσθωσης ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα, από το οποίο να αποδεικνύεται η εφάπαξ καταβολή του ποσού των 250.000 ευρώ και στο οποίο να υφίσταται μνεία για χορήγηση σχετικού σήματος λειτουργίας από τον ΕΟΤ.
•Αποδεικτικό μεταγραφής του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου στο οποίο έχει μεταγραφεί το σχετικό μισθωτήριο συμβόλαιο.
•Βεβαίωση ασφαλιστικού φορέα για την κάλυψη εξόδων νοσηλείας και ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης.

Η άδεια διαμονής, επιπλέον χορηγείται και σε μέλη οικογένειας του ιδιοκτήτη ακινήτου στην Ελλάδα, με τον όρο της προσκόμισης των κάτωθι δικαιολογητικών:
•Βεβαίωση ασφαλιστικού φορέα για την κάλυψη εξόδων νοσηλείας και ιατροφαρμακευτικής περίθαλψης.
•Πρόσφατο πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης αλλοδαπών αρχών, από το οποίο να προκύπτει ο συγγενικός δεσμός.

Η άδεια διαμονής σε ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα δεν επιτρέπει καμία μορφή απασχόλησης στην Ελλάδα. Στην έννοια της απασχόλησης δεν συμπεριλαμβάνεται η οικονομική δραστηριότητα με την ιδιότητα του μετόχου, του μέλους Δ.Σ. ή του Διευθύνοντος Συμβούλου.