Τι να προσέξουμε στις Νέες Εμπορικές Μισθώσεις

Λόγω της γενικότερης οικονομικοκοινωνικής κατάστασης, οι νέες διατάξεις περί εμπορικών – επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπουν ότι τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από τα τρία χρόνια. Με τις ανάγκες και τις συνθήκες που έχουν προκύψει τα τελευταία χρόνια, κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα μπορούσε να διεκδικεί μεγάλη μισθωτική διάρκεια για να εξασφαλίσει τη σταθερότητα και αξιοπιστία της επιχείρησης, ο ίδιος δύναται να δεσμευτεί για μικρότερο χρονικό διάστημα, με ελάχιστο όριο την τριετία. Με τη δυνατότητα αυτή, μπορεί να αποδεσμευτεί, σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία. Για τους λόγους αυτούς, οι νέες μισθώσεις καθορίζεται ότι δύνανται να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου ή της νόμιμης τριετίας, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις μήνες από την κοινοποίησή της.

ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΟΥΝ ΟΙ ΝΕΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ:
• Η διάρκεια των νέων μισθώσεων καθορίζεται πλέον ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. ΟΜΩΣ ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας της μίσθωσης ορίζεται η 3ετία. Αυτό το χρονικό διάστημα της 3ετίας δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή.
• Σε κάθε περίπτωση, η καταγγελία της υπάρχουσας μίσθωσης, είτε με το πέρας του συμφωνηθέντος χρόνου είτε νωρίτερα της τριετίας, γίνεται εγγράφως, με κοινοποίηση στον αντισυμβαλλόμενο εκμισθωτή ή μισθωτή και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.
Χρήσιμο είναι λοιπόν, στο μισθωτήριο συμβόλαιο να περιλαμβάνεται όρος που να προβλέπει το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης για αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη.
• Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας του π. δ. 34/95 και γενικά, εφαρμογή έχουν οι διάταξεις του Αστικού Κώδικα, ως και οι ειδικότεροι όροι και συμφωνίες που έχουν τεθεί και συμφωνηθεί με το μισθωτήριο.
Ακολούθως, για τις νέες μισθώσεις ισχύουν οι νέες διατάξεις και ειδικότερα όσον αφορά τη διάρκειά τους, η οποία με διατάξεις ενδοτικού δικαίου δύναται να καθοριστεί ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους.

Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά για το μισθωτή και τον εκμισθωτή. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΓΙΑ ΤΙΣ ΗΔΗ ΥΠΑΡΧΟΥΣΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:
Όσον αφορά τις ήδη υπάρχουσες επαγγελματικές μισθώσεις, δεν περιορίζεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.
Οι υπάρχουσες μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ – ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ
Όσον αφορά όμως τις αποζημιώσεις για ιδιόχρηση, στην ουσία επανέρχονται οι προισχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.
· Η δυνατότητα για άσκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση / ανοικοδόμηση, ορίζεται πλέον μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.
· Οι αποζημιώσεις ορίζονται ως κάτωθι: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.
Ωστόσο, για τους εκμισθωτές που καταγγείλουν αλλά μετά αθετήσουν τις υποχρεώσεις – δεσμεύσεις τους, οι συνέπεις παραμένουν αυστηρότατες.

ΣΗΜΕΙΑ ΠΡΟΣΟΧΗΣ
· Ένα σημείο συχνής τριβής μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών είναι το ποιος αναλαμβάνει τις δαπάνες που παραμένουν προς όφελος του ακινήτου, δαπάνες οι οποίες θα πρέπει να διευκρινιστεί εξ αρχής, ώστε να μη δημιουργηθεί στην πορεία αιτία αντιδικίας μεταξύ των συμβαλλομένων. Για αυτό κατά τη σύναψη του μισθωτηρίου συμβολαίου χρήσιμο θα είναι να υπάρχει σαφής και συγκεκριμένος όρος.
· Υπενθυμίζεται ότι η εγγυοδοσία σε καμία περίπτωση δεν συμψηφίζεται με οφειλόμενα μισθώματα. Επιπλέον δε, η εγγυοδοσία μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον εκμισθωτή μόνο για υπάρχουσες εκκρεμείς οφειλές του μισθωτή σε ΔΕΗ, κοινόχρηστα, ύδρευση και όχι για φθορές του μισθίου.