Η ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΤΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΣΤΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Σύμφωνα με τις τελευταίες εξαγγελίες της κυβέρνησης, επιχειρήσεις οι οποίες παρέμειναν κλειστές μέχρι 15-1-2021, δεν υποχρεούνται σε καταβολή ενοικίου για τους μήνες Ιανουάριο και Φεβρουάριο 2021, ενώ το 80% του μηνιαίου συμφωνημένου μισθώματος, θα καταβληθεί στους εκμισθωτές από κρατικούς πόρους. Με αυτόν τον τρόπο επιμερίζεται το κόστος του ενοικίου κατά 80% στο κράτος και κατά 20% στον εκμισθωτή.

Αναζητώντας περισσότερο μόνιμες λύσεις από τις αβέβαιες κρατικές ενισχύσεις, οι μισθωτές επαγγελματικών χώρων έχουν τη δυνατότητα να προβούν σε αναπροσαρμογή του μισθώματος ή και λύση της μίσθωσης, επικαλούμενοι τη διάταξη 388 ΑΚ.

Γενική αρχή του ενοχικού δικαίου συνιστά η αρχή pacta sunt servanda, ότι δηλαδή τα συμφωνηθέντα πρέπει να τηρούνται.

Εξαίρεση από την εν λόγω αρχή, συνιστά η διάταξη 388 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται με την πλήρωση εξαιρετικών προϋποθέσεων και μόνον στις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, μία εκ των οποίων είναι και η μίσθωση. Έννομη συνέπεια της εφαρμογής του κανόνα της 388 ΑΚ, είναι, είτε η αναπροσαρμογή της σύμβασης, είτε η λύση αυτής. Συγκεκριμένα η 388 ΑΚ αναφέρει:

Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.

Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ’ αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.

Η εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης προϋποθέτει:

α) Αμφοτεροβαρή Σύμβαση

Ονομάζονται οι δικαιοπραξίες που δημιουργούν αμφοτέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις. Για παράδειγμα, σε μια αγοραπωλησία γεννάται στον πωλητή το δικαίωμα της λήψης του τιμήματος και η υποχρέωση της παράδοσης του πράγματος, στον δε αγοραστή το δικαίωμα της λήψης του πράγματος και η υποχρέωση της καταβολής του τιμήματος στον πωλητή. Αντίστοιχα, σε μία μίσθωση, ο μισθωτής υποχρεούται, μεταξύ άλλων σε καταβολή του μισθώματος, ο δε εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει τη χρήση του πράγματος.

β) Μεταγενέστερη μεταβολή των συνθηκών

Πρόκειται για τη μεταβολή των πραγματικών ή νομικών γεγονότων τα οποία συνέβαλλαν καθοριστικά στη σύναψη της σύμβασης, αποτελώντας ουσιαστικά το θεμέλιο αυτής. Ειδικότερα, αναφερόμαστε στη μεταβολή εκείνων των στοιχείων, τα οποία ήταν τόσο ουσιώδη για τη σύμβαση, ώστε εάν τα συμβαλλόμενα μέρη γνώριζαν τη μεταβολή τους, είτε δε θα κατάρτιζαν εν όλω τη σύμβαση, είτε θα την κατάρτιζαν με διαφορετικό περιεχόμενο. Επομένως μεταβολή οποιουδήποτε περιστατικού, δεν αρκεί για να θεμελιώσει οικεία αξίωση. Σημειωτέον ότι τα ανωτέρω ουσιώδη στοιχεία πρέπει να αποτέλεσαν κοινό θεμέλιο της σύμβασης και όχι μόνο για το ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη.

γ) Λόγοι έκτακτοι και απρόβλεπτοι

Ως λόγοι έκτακτοι, χαρακτηρίζονται εκείνοι οι οποίοι δεν είχαν προβλεφθεί, ούτε βεβαίως μπορούσαν να προβλεφθούν από τα συμβαλλόμενα μέρη και προκαλούνται από γεγονότα φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά, τα οποία όμως δεν συμβαίνουν κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων. Τέτοια γεγονότα δύναται να συνιστούν η διαταραχή της οικονομίας, η υποτίμηση του νομίσματος, τα εξαιρετικά καιρικά φαινόμενα (σεισμοί, πλημμύρες) σε περιοχές που κατά κανόνα δεν προσβάλλονται από τέτοια φαινόμενα και πάντως, δεν απαιτείται τα αίτια μεταβολής των συνθηκών να συνιστούν γεγονότα ανωτέρας βίας.

δ) Υπέρμετρα επαχθής παροχή

Προκειμένου δε, να τύχει εφαρμογής  η 388 ΑΚ, πρέπει η έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των περιστατικών να έχει προκαλέσει ανισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Συγκεκριμένα, πρέπει η παροχή του οφειλέτη να έχει καταστεί υπέρμετρα επαχθής, υπό την έννοια ότι η εκπλήρωση της παροχής από μέρους του, συγκριτικά και με την αντιπαροχή που πρόκειται να λάβει, είναι ιδιαίτερα δυσβάστακτη ή απειλείται ιδιαίτερα μεγάλη ζημία.

Συντρεχουσών των ανωτέρω προϋποθέσεων σωρευτικά και όχι διαζευκτικά, ο οφειλέτης της δυσβάσταχτης παροχής δύναται να απευθυνθεί στο Δικαστήριο, αιτούμενος είτε τη λύση της σύμβασης, είτε την αναπροσαρμογή αυτής στο μέτρο που αρμόζει, ώστε με τη λύση ή την αναπροσαρμογή της σύμβασης, να αποκατασταθεί η ισορροπία παροχής και αντιπαροχής, η οποία εξαιτίας των έκτακτων και απρόβλεπτων λόγων διαταράχθηκε.

Σημειωτέον ότι, εκ των ανωτέρω προϋποθέσεων, αυτή η οποία με περισσότερη δυσχέρεια αποδεικνύεται, είναι αυτή των γεγονότων στα οποία στηρίχθηκε η σύμβαση.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει τη διενέργεια οικείων διαδικασιών, τόσο δικαστικά, όσο και εξωδικαστικά με όπλο τη διαπραγμάτευση.